城市酒店業(yè)發(fā)展趨勢展望：產(chǎn)品升級驅(qū)動房價增長，存量資產(chǎn)更新和郊區(qū)市場將是未來投資的主流

　　1.品牌發(fā)展方面：一線城市的品牌化程度在各線級城市居于前列，但仍有較大發(fā)展?jié)摿涂臻g，在原有品牌升級和新品牌布局的浪潮下，單體酒店依靠特色發(fā)展、品牌化酒店依靠連鎖化提升盈利能力都在強化其生存之道。

　　第一，整體品牌化程度，北京、上海、廣州和深圳品牌化程度分別為25.68%、25.70%、11.31%和13.16%，一線城市品牌化程度均值為18.96%，2020-2021年疫情影響下，風(fēng)險能力較弱的單體酒店市場出清，品牌化程度提升，仍遠低于歐美60%的連鎖水平。

　　第二，中高端品牌化程度。邁點研究院數(shù)據(jù)顯示，從中高端酒店品牌程度上來看，52個城市酒店品牌化水平均值為44.75%，北京、上海、廣州和深圳分別為49.18%、68.88%52.85%和52.75%，除北京外，其他三個城市較高程度高于平均水平。

　　第三，新品牌布局。在新型消費者需求的變化和酒店品牌快速升級迭代的過程中，必然會促使新品牌的出現(xiàn)，由于一線市場屬于高價值市場，平均每間客房的價值產(chǎn)出和管理費貢獻十分可觀，因此，品牌依然高度重視在這些市場的持續(xù)布局，一線城市成為新品牌首發(fā)的絕佳市場。第四，伴隨著住宿需求的多元化，特色的單體酒店依靠小體量的經(jīng)營成本、產(chǎn)品的特色差異化仍然也有一定的生存空間，品牌和單體各有優(yōu)勢，最終均是通過整體運營，提高盈利。

　　2.市場運營方面：一線城市作為酒店業(yè)發(fā)展最為成熟的市場，通過產(chǎn)品驅(qū)動房價增長是下一階段的關(guān)鍵，從一線城市的酒店運營發(fā)展來看，通過高奢升級、產(chǎn)品換代和內(nèi)容賦能，以更好迎合市場客群變化。

　　第一，一線城市傳統(tǒng)酒店價格競爭激烈，未來更多需要考慮市場細分，如低端提升、高端下沉、中端特色的內(nèi)容型/設(shè)計型酒店;

　　第二，經(jīng)歷了疫情巨變，客群的消費行為隨之發(fā)生巨大變化，新型細分人群如閨蜜、游戲一族、情侶不可忽略，因此一線城市存量酒店需聚焦新型細分人群，打造潮流生活聚集地，并持續(xù)開發(fā)酒店大堂，健身房、洗衣房、廚房等共享生活空間;

　　第三，深度挖掘本地需求潛力，社區(qū)餐飲等新模式，研究暢銷菜品，根據(jù)時令變化，常變常新，優(yōu)化產(chǎn)品供應(yīng)，預(yù)制菜、自熱食品等形式，向更高級的文化價值進階，融入文化體驗，做“睦鄰友好”型的本地酒店;第四，化危為機，深入研究市場需求變化，研發(fā)新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式，豐富營銷方法和策略，形成更具市場競爭力的酒店產(chǎn)品和服務(wù)，推動后疫情時代的轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新發(fā)展。

　　3.投資引領(lǐng)方面：在一線城市新定位下，城區(qū)內(nèi)投資機遇將更多體現(xiàn)在存量資產(chǎn)產(chǎn)品和品牌升級層面上，郊區(qū)范圍度假產(chǎn)品的集群效應(yīng)會愈發(fā)突出，新的酒店業(yè)態(tài)將立足于新型消費需求的生活方式集合，但同時也呈現(xiàn)出投資類型更趨于多元化的特點。

　　第一，奢華酒店。數(shù)據(jù)顯示，2020年奢華酒店的簽約數(shù)量同比增速達到了167%。受疫情環(huán)境多變的影響，奢華酒店資產(chǎn)因其的長線價值更能為投資者提供更為長期穩(wěn)定的保障。在產(chǎn)業(yè)遷移持續(xù)推進、消費升級意識提升趨勢下，為奢華酒店發(fā)展提供了更為廣闊的發(fā)展圈層。

　　第二，城市度假。后疫情時代，旅游度假有了更明星的增長，攜程的旅游度假環(huán)比增長了151%。相比起特定的旅游目的地，各方面功能設(shè)施都更便捷的城市，成為出行首選。美團大數(shù)據(jù)顯示，消費者開始習(xí)慣在離家方圓300—500公里的范圍內(nèi)度假，出現(xiàn)了“泡酒店”的現(xiàn)象。

　　第三，會展商務(wù)。伴隨疫情精準防控，我們相信在一線城市第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟背景所帶來的推動以及大型展會輻射作用的影響，將會繼續(xù)帶動MICE(會議會獎)客源增長幅度相對比較明顯，進而帶動房晚需求量的增長，提升市場住宿率水平。

　　第四，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。酒店業(yè)主的投資行為更趨于理性，通過專業(yè)酒店資產(chǎn)管理團隊使酒店價值最大化，以實現(xiàn)資產(chǎn)持有或退出策略，一線城市包括酒店更新在內(nèi)的城市更新項目，已經(jīng)成為存量經(jīng)濟的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，投資者將繼續(xù)關(guān)注改造或增值型的酒店投資項目。